一邊是長期持有的不動產資源，一邊是隨著人才需求“水漲船高”、需要不斷優(yōu)化的居住環(huán)境，如何有效盤活存量資產，讓存量資產和新增投資形成良性循環(huán)，正在成為城市功能升級的“助推器”。

網下認購倍數(shù)達216.91倍，創(chuàng)歷史新高，公眾認購倍數(shù)達829.78倍，戰(zhàn)略配售投資者也均完成全額認購……隨著華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金發(fā)售工作圓滿完成，蘇州交出了一份“現(xiàn)有存量”變“優(yōu)質增量”的優(yōu)質答卷：蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)模最大、運營最成熟的人才優(yōu)租房社區(qū)一躍成為具有持續(xù)增長潛力的優(yōu)質資源，為人才安居可持續(xù)發(fā)展探新路。

將存量的資產轉化為城市發(fā)展的“活水”，作為蘇州工業(yè)園區(qū)大型國企的蘇州恒泰控股集團有限公司，以人才“住有宜居”的跨界探索，加速城市與人才的雙向奔赴。

服務疊加資產效能升級

實現(xiàn)租賃項目“投融建管退”全生命周期閉環(huán)

獨創(chuàng)“國資運營+人才安居+資本循環(huán)”三位一體模式，募集資金將用于租賃住房類基礎設施項目——此次，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金成功入市，不僅填補江蘇省租賃住房領域公募REITs空白，也開創(chuàng)了長三角人才安居工程與資本市場深度聯(lián)動的新模式。

REITs產品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經營現(xiàn)金流的基礎設施項目作為底層資產，其收益主要來源于租金利息收入和資產增值。作為江蘇首單租賃住房領域公募REITs，蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金背靠優(yōu)租房項目菁英公寓，長期保持90%以上的出租率。

“菁英公寓是園區(qū)規(guī)模最大、運營最成熟的人才優(yōu)租房社區(qū)，運營13年來累計服務超3.4萬名高知人才，2024年末出租率為93.33%，歷史出租率和租金增長數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好?！碧K州恒泰財務總監(jiān)董偉說。園區(qū)優(yōu)租房定價為同地段同類產品市場租金價格的三分之二，“質價雙優(yōu)”的特點非常明顯，不僅實現(xiàn)了國有資產的保值增值及對人才服務的居住保障，其穩(wěn)健的收益及現(xiàn)金流表現(xiàn)也獲得了資本市場的充分認可。

資產與資本的共生共贏

雙向驅動打造資產精益運營新范式

菁英公寓實現(xiàn)全流程數(shù)字化管理，構建出租前、租中、租后的全生命周期服務閉環(huán)。以“星Future+”服務體系為核心，打造“居住+社交+成長”的新一代生活社區(qū)，提供安全、健康、舒適、配套完善、服務優(yōu)質的品質居所。

“公募REITs對信息披露和透明度、監(jiān)管要求都相對較高。這次能夠發(fā)行公募REITs，說明開發(fā)建設和運營管理水平得到了市場認可，這也對我們接下來的精益化管理提出了新考驗?！碧K州恒泰戰(zhàn)略發(fā)展部總經理陳一雷說。

肩負為區(qū)域人才提供優(yōu)質居住環(huán)境的責任，蘇州恒泰將持有運營的固定資產轉化為流動性強的金融產品推向市場，吸引社會資本參與?；鼗\的資金又可投入新的項目投資與建設中，實現(xiàn)“投融建管退”的良性循環(huán)，同時也促進蘇州恒泰不斷提升和迭代自身運營管理水平。

事實上，這種迭代已經在悄然進行中。3月中旬，園區(qū)青年人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)暨青年人才社區(qū)建設推進大會召開，提出要全面推進高水平青年人才集聚區(qū)建設。

作為蘇州最大的租賃住房持有者與運營商，蘇州恒泰三年內將完成旗下6大人才公寓品質煥新，通過微改造優(yōu)化、增設青年人才實際需要的重點活動空間，重構活力生態(tài)?！肮糝EITs對業(yè)績的要求，將加速我們挺進精益化管理的深水區(qū)。未來，蘇州恒泰的優(yōu)租房一定會從傳統(tǒng)的‘居住載體’轉型為‘居住生活體驗的生態(tài)圈’?！倍瓊フf。

一小步和一大步

國資與市場跨界協(xié)作彰顯城市治理能力

全國首單綠色住房租賃中期票據(jù)、全國首單“長三角一體化+碳中和”雙主題綠色公司債……近年來，蘇州恒泰以一系列金融創(chuàng)新探索，在服務大局中找準定位，在改革創(chuàng)新中擔當作為。此次發(fā)行全省租賃住房領域首單公募REITs，意味著公司在國資金融創(chuàng)新上又邁出了關鍵一步。

蘇州恒泰這次的試水，是國資與市場跨界協(xié)作探索人才安居永續(xù)發(fā)展的一次創(chuàng)新，打破了單純依賴財政投入的固有思維，開辟出一條政府引導、國資引領、市場力量廣泛參與的全新路徑。

“江蘇首單”，意味著由蘇州恒泰發(fā)起的這一模式，在一段時間內會成為一個標桿——以租賃住房為代表的資產有了退出通道，由蘇州恒泰探索出的資產證券化經驗可以為蘇州以外城市類似資產運營提供經驗；在資產篩選、風險隔離、現(xiàn)金流預測等核心環(huán)節(jié)積累的實操方法，更是為其他區(qū)域畫出清晰的路線圖?！盎蛟S我們可以打造一個共享平臺，探索租賃住房資產盤活更多的可能。”蘇州恒泰董事長余國華說。

國資與社會資本攜手，共同回應人才安居的時代之問。從資本市場來看，這看似只是一小步——多了一款優(yōu)質投融資產品；但這實則是跨越性的一大步——在蘇州未來公共服務供給、資源優(yōu)化配置等城市治理核心議題上，開拓出全新思路，讓城市治理朝著更高效、更利民的方向大步邁進。

蘇報駐園區(qū)首席記者 董捷

《蘇州日報》2025年05月09日A04版